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三四線樓市“逆”火爆真相?

2019-08-18 17:19:17 來源: 點擊: 次

摘要:  一月一次的國家70城房價指數7月版出爐了。  實在是沒啥看的,原因無他。  一句話,太平了。  以新房住宅銷售價格為例,70城中月度房價環比漲幅最大的隻漲了1.6%。月度

  一月一次的國家70城房價指數7月版出爐了。

  實在是沒啥看的,原因無他。

  一句話,太平了。

  以新房住宅銷售價格為例,70城中月度房價環比漲幅最大的隻漲了1.6%。月度房價環比降幅最大的降了0.3%。隻能感歎,好穩的一條直線,好平的一國房價。

  然而問題是,你信嗎?

  1

  那麼,70城房價指數,還有參考價值嗎?

  當然有,看每月的指數,關鍵要三個東西。

  第一看趨勢

  第二看比較

  第三看排名

  看趨勢,通過月度環比指數的正負,看市場的冷熱。當城市指數是“正”的時候,市場至少不冰冷。同樣,當城市指數是“負”的時候,市場至少不會火爆。

  看比較。七月鄭州環比漲幅0.3%,西安環比漲幅1.4%,雖然這個數據可能和你所親見的市場價格都不一樣,但是至少說明一點,西安的市場一定比鄭州要熱。

  當然,這種比較,需要同等級城市相比,鄭州比西安,北京比上海,武漢比成都。不等級的城市不必相比,沒有意義。

  看排名。一旦全國排名上榜,就要小心了,至于為什麼大家都知道。

  2

  看了本月的結果,我相信,洛陽市主管房地産的領導應該長松了一口。

  終于下來了。

  新房數據▼

  新房房價環比漲幅終于下來了,雖然和去年同期同比上漲16%,這個數據仍然全國排名前列。

  但是新房月度漲幅能控制在0.5%,應該在全國也不會進入前十名了。

  要知道,洛陽房價在一年内已經多次,闖入了全國70城房價月度環比的前十名,并且在6月拿到了第一。

  洛陽房價月度環比全國排名表(左邊一欄是時間,右邊一欄是全國排名)▼

  奧運會拿第一是光榮,70城房價指數排行榜拿第一是壓力。西安房價連拿了上半年的第一,終于逼出了本地最嚴調控。

  蘇州房價連拿了幾個隐形的第一,今年的市場也必須一調再調。

  洛陽,你拿了第一,出不出調控呢?

  不出調控呢?穩房價怎麼辦,省裡怎麼想,鄭州怎麼看,上面和住建部怎麼交代。

  無疑,開封那個放松限售的政策一日遊,讓洛陽壓力有點大。

  7月,最高中央政治局會議,“堅持房住不炒,不把房地産作為短期刺激手段”,讓這個壓力更大。

  那麼,出調控呢?

  市場會不會一下就冷了,庫存會不會高起,下半年賣地會不會流拍。

  這都是問題。

  3

  好了,房價月度環比終于下來,從六月的2.5%,降到了7月0.5%。

  然而,更為重要的是排名沒有靠前,就意味着,暫時沒有了必須出台收緊性、降溫型調控政策的必要性,洛陽的市場可以再火一陣,洛陽的房價可以再飛一陣。

  那麼洛陽市場真的冷了嗎?七月70城房價二手房指數,說了實話。

  70城二手房指數▼

 

  二手房月度環比1.5%,更為重要的是這個數,全國第一。

  實際上,從第三方房價數據的對比來看,也符合邏輯推理。

  ——吉屋網

  綠色代表新房,新房房價有所低頭。不知道是嚴格執行限價的結果,還是其他的什麼原因。但是代表紅色的二手房房價,依然向上。

  誰都知道,二手房房價比新房房價更加能夠代表市場情緒,這說明洛陽客戶心中認為房價還能漲,還要漲,還會漲。

  地價不穩——洛陽龍門地王證明,并且河南其他地市地王不斷。預期不穩——二手房依舊看漲。

  二手房價不穩——月度環比漲幅全國排名第一。

  新房房價能穩嗎,能真穩嗎,能穩多久呢?

  4

  從2019年5月22日開始,洛陽龍門地王拍出,有無數的洛陽本地粉絲問我兩個問題。

  第1、洛陽房價會不會漲。

  第2、洛陽會不會出調控,什麼時候出調控。

  對于第一個問題,我很肯定。地王帶動房價上漲,是一個城市的必然規律,是在上一輪周期中無數城市用事實證明的道理。

  然而,對于第二個問題,我真是無法做出明确的回答。

  熟悉我文章的讀者,一定會記着我常說的一句話:

  對于2019年的房價,總的大方向是“一二線限漲不限跌,三四線限跌不限漲”。

  對于三四線城市,國家房價的大原則是——允許一定幅度的漲價,防止警惕較大幅度的跌價。

  穩房價,穩地價,每一級城市的難點是不同的,甚至每個城市的難點不同。

  北上廣深,2019難點是怎麼讓它不漲,至少是不大漲。對于廣大三四線城市,2019難點是讓不跌,至少是不大跌。一個目标,多種手段,鄭州和洛陽的手段是不同的。

  西安房價漲了,必須出調控,因為你是一二線。

  大連房價漲了,必須出調控,因為你也是一二線。

  試想,如果鄭州房價6月拿了全國漲幅第一名,會不會出調控。一定會,因為你是一二線。

  然而,洛陽拿了第一就不必出了。

  這或許就是洛陽地方政府在6月房價漲幅全國第一的基礎上,依然不出調控的最大底氣。

  5

  洛陽是一個典型的中國樓市的三線城市樣本。

  工業實力不弱,下轄縣城較多,市場自成體系,有自己的獨立輻射圈,是它的優勢。

  然而,人口開始外流,實體經濟不振,貧富差距較大,容易被省會吸血是它劣勢。這樣的城市,在中國有很多。比如襄陽、秦皇島、唐山、保定、無錫、徐州、九江、南陽、等等(某媒體公布的三線城市榜單)

  其中很大一部分,在今年房價的走勢很不錯(不是說全漲了,而是很大一部分漲了),在二線靜淡,一線更靜淡的全國格局中,走出了相當不錯的房價上漲曲線。

  我把2019年的這一波,叫做三四線樓市逆火爆。

  每個城市都能舉出自己房價走高的理由,這個概念,那個優勢。

  然而,當這個問題,成為一個現象,全國三線樓市無法解釋的現象。

  誰又能解釋這個逆火爆的理由呢?

  洛陽,這個典型三線城市,是否用自己三個月的房價事實,告訴了我們另一個穩地價、穩房價,穩預期的路徑。

  用地王穩地價,用地價穩預期,當一個城市房價漲幅全國第一,買到都買不到了,誰能想到它下跌呢?

  這應該是每個今年能夠房價逆火爆三四線城市的邏輯和真相。

  “進攻,是最好的防守”,是德國軍事家克勞塞維茨的名言。

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